新加坡分层地契份额如何计算?

18-02-05 10:51:22 联合早报网

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在新加坡集体出售程序中,业主经常碰到的一个重要房地产名词就是“分层地契份额”(share value),即业主在一个项目中所拥有的“股权”。

根据分层地契法规定,公寓业主如果要进行集体出售,得先召开会议,并且选出集体出售委员会。这个会议必须要有至少20%分层地契份额业主,或25%附属业主(subsidiary proprietor)出席。

委员会要申请房地产集体出售,如果屋龄在10年以上,就要取得至少80%分层地契份额的业主同意,这些业主所拥有的单位面积也必须超过总楼面的80%。只有当这两项条款都达成后,委员会才可向分层地契局(Strata Titles Board)申请集体出售。

由此可见,分层地契份额不只关乎集体出售委员会的成立,更关系到业主在集体出售过程中的决定权。

另外,业主每月需支付的维修费,一般也是根据他的分层地契份额而定,“股权”越大的业主,支付维修费自然也比较多。

值得一提的是,分层地契份额并不等于单位面积。换句话所,业主拥有的单位面积比较大,并不意味着他的分层地契份额比较多。

要如何计算业主的分层地契份额呢?这又得分成住宅、商用和综合项目等三大类。

在住宅项目中,业主的分层地契份额从5起跳,然后再根据他所拥有的单位面积,按照每50平方公尺间隔依序增加。

举例来说,如果业主的单位面积为50平方公尺或以下,他的分层地契份额是5。单位面积为51平方公尺至100平方公尺,分层地契份额就是6;单位面积为101平方公尺至150平方公尺,分层地契份额是7,依次而计。

在单一用途的商用项目如办公楼和购物商场中,发展商所聘请的专业测量师(surveyors)一般会设定该项目的地契份额,然后业主再根据他所拥有的单位面积,计算出他的分层地契份额。

比如一栋大厦的地契份额为100,大厦总楼面面积为4500平方公尺,业主在这大厦中拥有一个500平方公尺的店面,那他的分层地契份额就是500除以4500,再乘以100,相当于11。

商店分层地契份额较多

至于综合项目,分层地契份额的计算方法却复杂多了,因为它不只是根据业主拥有的单位面积,还涉及走廊、电梯和停车场等共同设施的使用频率。

比如商店的楼面面积虽然比较小,但它使用设施频率高,支付维修费和分层地契的份额相对比较多。

唐市购物中心(Chinatown Plaza)日前推出集体求售,该项目有33个零售单位和37个住宅单位,屋主最高可得496万元,店主最高可得1110万元,部分原因就是商店的分层地契份额比较大。

由于一些商住两用项目中,住宅业主虽然在单位数量和楼面面积上占多数,在分层地契份额上却可能属于少数,让商用业主主宰了集体出售权。因此,甚至可能即使所有公寓业主投反对票,也无法阻止集体出售交易的进行。

为此,政府约10年前修改分层地契法,要求集体出售项目中,业主分层地契份额和拥有单位面积必须达到至少八成的两项条款,目的就是平衡住宅和商用业主的集体出售权。

随着珍珠大厦和黄金坊等综合项目投入到集体出售热潮中,了解自身的分层地契份额更显得重要。即便商店业主持有较大分层地契份额,他们也得认真重视住宅公寓业主的利益。

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关键词:新加坡房地产,分层地契
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