新加坡土地竞标活动不断升温 发展商携手合作 大家 ‘有饭吃’

18-01-22 11:13:19 联合早报网

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随着地价大涨,新加坡发展商清楚他们不应承担万一市场转向所带来的一切风险。此外,像集体出售的私有化中等入息公寓(HUDC)等项目规模庞大,对一个发展商来说是个巨大投资。——高纬环球研究与咨询部主管李敏雯

19世纪英国前首相帕麦斯顿有一句名言:“世上没有永远的朋友,也没有永远的敌人,只有永远的利益。”这句话不仅适用于政治外交,更适用于房地产界。

自去年以来,新加坡土地竞标活动不断升温,参与竞标的发展商数目增加,投标价格也屡创新高。另一方面,集体出售市场去年开始旺热,也造成土地价格水涨船高。

随着土地竞标活动越来越激烈,一些发展商也开始携手,一起组成财团去竞标地皮。

《联合早报》整理的数据显示,过去两年,发展商合作竞标的地皮超过10幅,总额超过110亿元。

仲量联行(JLL)数据也显示,2012年以来发展商合资标得政府售地计划(GLS)的地段数目有显著增加,占标得地段总数的三成以上。

至于集体出售项目方面,交易额少于1亿元的地段,几乎都是由单一发展商标得。不过,在超过1亿元的项目中,发展商合资的情况就比较明显。

仲量联行新加坡研究与咨询部主管郑惠匀接受本报访问时说:“自2012年以来,发展商合作标地的情况显著增加,这或许是发展商感受到降温措施带来的效果,包括它造成的未知风险上扬。”

合作标地以分散投资风险

对于高纬环球研究与咨询部主管李敏雯来说,发展商合作标地的主要目的就是要分散投资风险。

她说:“随着地价大涨,发展商清楚他们不应承担万一市场转向所带来的一切风险。此外,像集体出售的私有化中等入息公寓(HUDC)等项目规模庞大,对一个发展商来说是个巨大投资。通过跟其他发展商合作,发展商既可分散风险,又可搭上这股楼市上扬的顺风车。”

李敏雯指出,在一些综合发展项目中,各合作伙伴在不同市场领域有不同的专业能力,他们互相合作将能取得协同效应,发挥各自的长处。

以新加坡报业控股(SPH)和日本鹿岛建设(Kajima Development)去年合作标得的比达达利综合发展项目为例,李敏雯认为报业控股擅长商场管理,而鹿岛建设则具有丰富住宅发展经验,这项合作可结合两家集团的优势。

报业控股和鹿岛建设组成的财团,去年6月以11亿3200万元标得比达达利综合发展项目地段。

该地段位于兀里(Woodleigh)地铁站旁,包含私人公寓和商场等元素。其中,住宅部分预计建造600多个私宅单位。

发展商合作标地“出手阔绰”?

谈到发展商“携手合作”标地所造成的影响,李敏雯说,由于一起标地的发展商增加,大家结合起来的财务资源扩大,在竞标时可能会变得牛气十足。

她说:“虽然我不会说,组成财团的发展商标地价格一定比单一发展商来得高,但他们对土地的胃口应会更大。”不过,世邦魏理仕(CBRE)研究部主管沈振伦持不同看法,他认为,合作标地可能使发展商的胃口稍微变小,减缓土地价格的涨幅。

他解释说,发展商积极抢地,主要是因为他们的土地库存有限,对土地需求殷切。

“通过合作标地,至少拿到土地的发展商增加了。以前一块地只有一个发展商拿到,现在一块地有多个发展商取得,至少大家都有饭吃。”

沈振伦说,由于这几年有很多外国发展商涌入,政府供地数量并未相应增加,即便发展商合作,胃口稍减,但在僧多粥少的情况下,土地价格的整体趋势还是上扬。

沈振伦指出,商界合作的每个参与者往往有不同的利益考量,很容易为了各自的利益相持不下,甚至争执不休。

例如,在新加坡首都综合项目(Capitol Singapore)中,鹏瑞利置地集团(Perennial Real Estate Holdings)和郭良耿家族控制的邦典置业(Pontiac Land),就因彼此合作关系破裂,过去一年多来纠纷不断,直到今年初才达成协议。

沈振伦说:“发展商合作虽能减低投资风险,但如果合作不顺利,却会造成更严重的利益冲突问题。”

发展商合作类型大不同

1.发展商搭配建筑商  

在发展商的合作项目中,最常见的是跟涉足建筑业的业者合作。一个典型例子是豪利(Oxley)、金成兴(KSH)、联明(Lian Beng)和喜敦控股(Heeton)的四角组合。

它们除了在去年和Apricot资本(超级集团张骐牧家族的私人投资公司)一起收购Serangoon Ville的集体出售项目,前三者也也和Apricot收购Rio Casa。另外,它们也携手发展海外房地产项目,例如在中国高碑店市合资开发的“中新健康城”项目。

豪利和喜敦控股是房地产公司,金成兴和联明则是以建筑业起家。另一个经常合作的是星狮地产(FCL)和建筑商强枫控股(Keong Hong Holdings),它们至今已合作发展海景轩(Seaside Residences)、Parc Life和Twin Waterfalls等私宅项目。

沈振伦指出,发展商倾向于同建筑商合作,因为通过合作他们减少建筑成本,省去另外找建筑商进行私宅建筑工程的麻烦。对强枫控股总裁梁定平受访时说,他们除了取得建筑合同,也能通过合作项目分得房地产市场的一杯羹。

2.过江龙搭配新加坡姜  

一些外国发展商进军新加坡楼市,会选择跟新加坡发展商合作。郑惠匀说,这些“过江龙”希望通过与“新加坡姜”合作,加强对新加坡市场的了解,累积更多项目发展经验。

来自马来西亚的双威集团(Sunway Group) ,经常同新加坡发展商海峡实业(Hoi Hup)合作。他们的合资公司海峡双威,去年标得安谷巷Rivercove Residences的执行共管公寓(EC)地段,预计今年推出。此外,海峡双威也发展苏菲雅山庄(Sophia Hills)和Royal Square @ Novena等项目。

同样来自马来西亚的IOI产业集团,约从2010年开始在新加坡大展拳脚,先后跟和美(Ho Bee)、金成兴和城市发展(CDL)合作,发展涛源湾(Seascape)、Cityscape@Farrer Park和风华南岸(South Beach)等项目。

不过,最令市场瞩目的是IOI前年以25亿元高价标得中央林荫道(Central Boulevard)的一幅白色地段,刷新政府售地计划最高纪录。

IOI产业将跟香港置地(Hongkong Land)联手,共同将这幅地段发展成两幢办公大厦。

当然,有些过江龙选择跟“同乡”合作,例如香港龙光集团去年开拓新加坡市场,就找了南山集团合作,一起以高价标得史德林路(Stirling Road)的地段。

3.自家人搭配自家人  

在一些合资项目中,参与的发展商看似不同公司,但如果仔细观察,就不难发现他们其实都是“自家人”。

华业集团(UOL)分别和联合工业(UIC)及庆隆公司(Keong Leong),收购Raintree Gardens和纳娜大厦(Nanak Mansions)这两个集体出售项目。去年,它和新加坡置地(Singapore Land)在金文泰推出的私宅项目The Clement Canopy,市场反应良好。

其实,这几家公司都跟富豪黄祖耀有关。华业和庆隆是黄祖耀掌控的房地产公司,新加坡置地是联合工业旗下公司,而华业去年已掌控联合工业逾50%股权。因此,这几家公司都是“自家人”跟“自家人”合作。

华业集团市场部总经理黄君源受访时说,发展商合资发展房地产项目,能分担投资风险。

“通过这种合作伙伴方式,双方也可利用彼此的资源和经验,为买家带来优质产品。”

另一个偏爱“自家人”合作方式的是郭令明,他掌控的城市发展和丰隆集团(Hong Leong Group),经常组成财团竞标土地和发展项目。例如城市发展和丰隆集团去年一起以逾9亿元收购马林百列安珀园(Amber Park),刷新永久地契房地产集体出售价格纪录。

去年以容积率每平方英尺1706元标得美芝路综合项目地段,创下政府售地计划最高竞标价的国浩房地产(GuocoLand)和国浩集团(Guoco Group),两者也是子公司和母公司关系。

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关键词:新加坡,土地竞标活动,发展商
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