新加坡私宅集体出售影响房价 该为集体出售市场降温吗?

17-11-20 11:21:22 联合早报网

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当大量的项目同时间进行集体出售时,对于全国的房价影响可就更大了。

当集体出售热潮延烧不止时,新加坡政府是否应该在适当时机出手调整一下几乎失衡的市场运作?

最近这一轮的集体出售热潮,让身边几个朋友和同事都成了百万富翁。如果算上2006/2007年,以及2011年这两轮的集体出售潮,在认识的朋友和同事当中,就有十多人是集体出售的受惠者,他们之中有些已经钱拿到手,成了真正的百万富翁;有的交易已完成,只是钱还未到手;有些则项目在招标阶段;有些才启动集体出售程序。

钱拿到手的朋友,开心的生活自不在话下。那些钱还未到手,或者项目还在招标阶段的,就好像还不敢太早开心,因为他们担心政府会突然出台新措施为火热的集体出售潮降温,让煮熟了的鸭子飞走。

这些人的担心不难理解,因为近来的集体出售活动已如失控的野火般延烧不止,就像一个发高烧的病人,不吃退烧药,恐怕要闹出人命来。而一般有良知的医生,不会眼睁睁看着病人倒下,一定会适时给病人打针吃药。

同样道理,这些人知道政府终究会出来为火热的集体出售市场降温,但就是不知道什么时候出手。其实,政府是有感受到集体出售市场的热度,所以最近才规定重新发展的项目,必须事先征询陆路交通管理局意见,并预先进行可行性研究,以确保集体出售项目在重新发展后的可建筑住宅单位总数,不会对现有道路网络形成压力,给附近居民带来交通阻塞等不便。

这项措施是要防止重新发展的项目在单位数量大增后,对周遭环境造成影响。试想想,原本只有三四层高、两三百个单位的住宅区,突然变成几座拥有逾千个单位的十几层高“庞然大物”,周遭的环境、附近居民的生活肯定大受影响。

发展商以高价买下集体出售项目的地段,一般会建筑更小面积单位或提高土地使用率,在同样面积的地段上增建更多住宅单位。这种“以小博大”的做法具商业效益,对发展商来说,是天经地义的事,但如果这会影响到周遭环境和附近居民出行,就会形成一种长期的“干扰”。

一个私宅项目的集体出售计划,可能会影响到该区甚至更大范围的房价。发展商通过集体出售标得土地,也是一种正常求地的途径,然而,集体出售计划是私人的土地招标活动,标价完全由自由市场运作操纵,而当大量的项目同时间进行集体出售时,对于全国的房价影响可就更大了。当集体出售热潮延烧不止时,政府是否应该在适当时机出手调整一下几乎失衡的市场运作?

适当调控有助维持房价稳定

我们不是要完全制止集体出售活动,而是要避免这种过于自由的市场运作失衡,适当的调控有助于维持全国房价的稳定。尽管这一轮的集体出售潮还未及2007年高峰期,但已远超2011年的高峰。

单从今年5月至今,已有16个私宅项目进行集体出售,近期更像在赶进度似的,几乎每周都有旧公寓寻求集体出售,甚至一天内就有四个项目同时宣布。

若以这16个项目计算,今年的交易额高达约62亿元,已超越2011年的高峰,虽然还未及2007年高峰期的交易量,我们仍应该从当年它对房市所造成的影响吸取教训。

犹记得经过2007年的集体出售高峰后,新加坡私宅价格猛然飙涨,政府在2009年开始采取第一轮降温措施,过后在四年内一连出招八次,一次比一次辣,但都无法抑制房价的升势,直至近年房价才稍微稳定下来,市场就迫不及待掀起集体出售热潮。

政府最近也推出与发展商有关的措施,例如提高房屋发展管制执照收费、调高非有地私宅用地发展费,以及将更加严厉监管建筑项目不达标的发展商等。

对发展商来说,这些措施只是没有辣味的“小菜一碟”,不足以影响它们的运作和信心,市场也不认为这是房市降温措施,如果硬要把这些举措当作“降温措施”,恐怕也起不了退烧作用。

市场无视地价疯狂飙涨的现象,无论政府售地或私人集体出售的招标活动,发展商出价不手软,地价越标越高。而买家也跟着市场起舞,他们当中自然有些是集体出售项目的受惠者,必须在市场寻找替代房子。

在“贵买贵卖”下,发展商自然会把房价抬高,把额外成本转嫁给买家,除了一些钱已到手的集体出售受惠者,可以手握充足现金重新进入私宅市场,能力有限的普通买家恐怕还得观望一下。

然而,不是所有因集体出售而成百万富翁者,都选择重新进入私宅市场。据了解,不少这类百万富翁,因手中的两三百万元根本买不到地点好、单位大的私宅,又不想再做“房奴”背房贷,只好自我降级住组屋。

而自我“降级”现象似乎日趋普遍,有个同事的朋友,位于荷兰路一带的私宅几年前被集体出售后,自我降级搬到武吉巴督的大众化私宅,这个转售单位只花了他80万元,其余的200万当作退休金,悠哉闲哉地生活着。

空置单位持续上扬

如果多数集体出售的受惠者都不舍得高价购买私宅,那市场上预算让他们吸纳的数以万计的单位,最终仍成为空置单位。让人担心的最糟糕现象,可能是房价降不下来,空置率则持续上扬。

新加坡国家发展部长黄循财最近透露,目前市场有1万7200个未售出新私宅单位,但接下来两年私宅供应量预计达2万7000个。目前的私宅空置率高达8.4%,这意味着目前市场上有3万多个空置的私宅单位正在寻找住户。这比现在整个碧山的住宅单位还要多。

这是个令人既震惊又担心的数据。市场上还有这么多存货,有必要将屋龄不足20年甚至25年的私宅推倒重建吗?

当然,从积极方面看集体出售活动,将老旧的住宅项目重新发展,有助于美化市容和提高人民居住水平,最重要是促进建筑业和相关行业发展、制造就业机会,进而刺激整体经济。但政府又如何在这些益处和可能推高房价、供应过剩的不良副作用之间取得平衡呢?

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关键词:新加坡私宅,集体出售
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