新加坡房地产股水涨船高

17-10-09 11:51:36 联合早报网

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新加坡市区重建局10月2日将公布第三季私宅价格指数的预估数据。分析师普遍预测,私宅价格很可能扭转过去15个季度连续下跌的颓势,而明年的房价将向上攀升。

摩根士丹利证劵行估计,明年的私宅价格将上涨10%,大华继显预测5%至10%升幅,而华侨投资公司的估计则是3%至8%。

当然,分析师的预测带有主观愿望。不过,房地产市场投资情绪明显提升,则是事实。

上个星期,国浩置地(GuocoLand)以16.22亿元投标美芝路的一块综合项目地段,比市区重建局的底价高出43%。以每平方英尺容积率计算,竞标尺价为1706元,比去年11月滨海湾中央林荫道一块白色地段的创纪录夺标价1689元还高。

另一方面,新加坡房地产经纪公司ERA产业网络以APAC产业的名称重新在股市挂牌,并在上个星期四首日交易。APAC产业以每股0.66元公开售股,公司总估值高达2.34亿元。它的公开售股获得机构投资者的支持,股价在首日交易上涨15%。

APAC产业总裁蔡奇合指出,“现在楼市无疑好转,正是我们挂牌上市的好时机。”

自今年3月政府微调房地产降温措施后,房地产市场的积压需求,开始释放出来。今年首八个月的新私宅销售量,已超过去年全年的总和。在需求增长下,未销售的新私宅数量也创2007年以来的低点。因此,发展商高价抢地,以填补土地库。

除了在政府售地计划标地之外,发展商也积极参与集体出售项目。今年5月以来,有不下10个房地产在集体出售计划下成交。其中,有几个项目的成交价高过屋主的要价。

据统计,目前大约还有60个房地产,准备集体出售。根据以往的经验,集体出售热潮可持续六到八个季度,而明年将是高峰期。

集体出售的屋主需要寻找新的房子,拉前了房地产的需求,也刺激发展商对土地的渴求。外国发展商及买家投入新加坡房地产市场,将使土地竞标更为强劲。

中国国家主席习近平发出“房子是用来住的,不是用来炒的”一席话,在中国多个城市掀起另一轮房地产调控浪潮。这有助于推动中国发展商走出去,到海外寻找机会。其实,美芝路地段的竞标,中国发展商开出第二高标价,只比国浩置地低3%。

在房地产市场情绪提升下,房地产股水涨船高。今年以来,房地产股的股价表现不俗。

市值超过10亿元的一线股如万国(Bukit Sembawang)、城市发展(City Development)、华业(UOL)以及永泰(Wing Tai),涨幅都超过35%。市值少过5亿元的二线股,涨幅超过35%的有金成兴控股(KSH, 涨72%)、星控股(Sing Holdings, 涨42%)以及联明控股(Lian Beng, 涨37%)。

不少房地产股股价

远低过账面资产

尽管如此,还是有不少房地产股的股价,远低过它们的账面资产,也就是P/B少过1倍。在市值大的股票中,永泰目前的P/B是0.51,而和美置地(Ho Bee)是0.52。至于市值小的股票,联明的P/B是0.54,而喜敦则是0.44。

房地产市场若根据分析师的剧本向上攀升,房地产股还有上升的空间,特别是那些拥有土地库而P/B低的公司。兴业证劵行指出,在房价复苏前,机构投资者或大户已经买进市值大的房地产股,推动了一线股的上涨。它建议投资者留意受忽略的二线股,特别是在新加坡拥有住宅及办公楼资产的公司。

不过,股价需要有动人的“故事”推动,才可能上升。在房地股方面,这些故事包括房地产公司脱售资产套取特殊收益、房地产项目推出的市场反应、房地产销售所得的进账时间,以及分析师的强力推荐。

对于股市投资者而言,房地产投资情绪改善对房地产股是个利好因素。不过,政府在房地产市场套上了降温措施的紧箍咒,将限制房价的上涨空间。
大和证券行指出,房地产的涨幅顶多是20%,比2009年至2013年期间累积疯涨60%低。

此外,集体出售热潮及政府可能拨出更多土地招标,将提高两三年后房地产的供应量,导致供过于求的风险,从而影响房地产股。

然而,房地产是个周期性的行业,目前看似触底回升。房地产股还是值得一看。


关键词:新加坡房地产,房地产
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