新加坡房地产:何谓地段面积与总楼面面积?

17-04-28 11:11:19 联合早报网

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读者在阅读新加坡房地产新闻,尤其是政府售地报道中,不时都会看到地段面积和总楼面面积这个两个字眼,但或许不是很清楚两者的差别和关系。

根据市区重建局的定义,地段面积(site area)是发展地段界限内的面积。界限划定了房地产或发展地段的法定拥有权。

至于总楼面面积(gross floor area,简称GFA)则是建筑内所有有盖地面范围(除非获得排除在外)和作为商业用途的无盖范围,所组成的总面积。

换言之,GFA是在地段面积的基础上计算出来。可是谈到这两个术语,就不能不以另一个概念——容积率(plot ratio),来说明两者的关系。

举个例子,一幅土地的地段面积是10万平方英尺,若容积率是1.6倍,那么发展商若选择全面发展地段,用10万乘以1.6(地段面积乘以容积率),即可发展出16万平方英尺的GFA。

容积率跟建筑被容许的高度有直接的关系。根据市建局资料,共有五种容积率类型的划分,而各个容积率都有相应的高度限制。

当然,也有例外的情况。像集体出售的顺福雅苑总容积率为2.8倍,按照以上规定,重新发展应可建造36楼的住宅。不过,市建局只允许那里建造最高21层至23层楼高的建筑。

哪些项目可以算入GFA?

理由是,非有地住宅发展项目的高度,受数因素影响。以顺福雅苑来说,其中一个考量是要让人们从附近麦里芝蓄水池公园望出去,视野不会被高楼所包围。

可计算入GFA的项目,包括阳台、私人屋顶花园、凸窗、保安室、载货与卸货处的平台、花槽、楼梯、有盖泳池等。

至于不算入GFA的项目,则包括建筑外观作为美化用途的造型、停车场及其地面、车道、上下车处、壁架(ledge)、信箱、载货与卸货处、垃圾槽等。

新加坡市建局的一些政策也在一定程度上,鼓励发展商作出某些建筑上的设计。以阳台来说,当局认为阳台是热带地区重要的建筑特点,既能自然通风和采光,也促进健康生活和为高楼带来绿意。

因此,当局允许阳台的GFA,高于总蓝图限制的面积,并以10%为限。不过,现项目若建筑形式、高度和用途已不符合总蓝图规划的原意,那么这项宽限将不适用。

上面提到壁架也在豁免GFA之列。这意味着发展商发展商虽然无须为有关面积缴付发展费,但它们却能把壁架的空间当作单位面积的一部分,计入房价当中。

根据条规,以冷气机壁架来说,只要宽度不超过1米,即在GFA之列;但若冷气机壁架宽度超过1米,那么整个范围就算入GFA。

这个原本是供屋主在住宅单位外摆放一些必要物件的空间,却可能因为建得过大,而被一些屋主视为花钱买来的“无用空间”。

近来,就有一个新竣工项目,被指冷气机壁架太大,有八成单位的冷气机壁架长度达4米或更长,引起屋主不满。

不满者和一些业界人士,因此希望当局能像几年前把花槽和凸窗的面积,从GFA的豁免名单中剔除一样,也把壁架一并“除名”,避免发展商走漏洞的情况发生。

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关键词:新加坡房地产,地段面积
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