新加坡房地产措施调整后 现在是进场好时机吗?

17-04-10 10:50:53 联合早报网

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新加坡政府在3月10日忽然宣布调整房地产措施,让许多市场人士大感意外。政府从2010年2月20日至2013年12月9日期间推出一系列降温措施,以抑制楼市变得过热。如今,政府调整房地产措施,是否意味着现在是买家进场的好时机吗?

要回答这问题,或许我们必须先了解这次房地产调整措施内容,它主要分成四个部分:

首先,额外买方印花税(ABSD)和贷款与估值比率(Loan-to-valuation,简称LTV)限制保留不变。换句话说,新加坡公民购置第二套及更多套房产须付额外买方印花税,永久居民和外国买家购买第一套房产也须付额外买方印花税。此外,在现有房贷条例下,LTV不可超过80%。

其次,当局在现有基础上,对卖方印花税(SSD)进行精细调整。根据现有规定,卖家若在购买房产的四年内卖出房产,须支付卖方印花税,税率介于4%至16%。

新条例出台后,向卖家征收卖方印花税的期限从四年缩短为三年,税率也下调四个百分点,介于4%到12%。换言之,在一年内出售房产的卖方印花税从16%降至12%,在第三年售出的卖方印花税为4%。这些变动只适用于今年3月11日起购买的房地产。

再者,新加坡金融管理局将放宽总偿债率(TDSR)框架,让符合条件的借贷人更容易用房地产作为抵押来贷款。若借贷者的LTV不超过50%,所申请的资产增值抵押贷款(Mortgage Equity Withdrawal Loan)不受限于总偿债率框架。

最后,当局也将对通过股权转让进行买卖的住宅交易征收额外转名印花税(ACD)。无论是直接购买房地产或是通过购买公司股权,公司在进行住宅房产交易时,须缴纳相应的额外转名印花税,相当于买卖双方印花税。

投资者青睐新私宅项目

对于一般房地产买家和投资者来说,调低卖方印花税对他们的实际影响较大。由于新加坡房地产市场的投机活动不多,缩短印花税持守期和调低税率是相当安全和精细的做法,能让那些想在短期内脱售房产的投资者和屋主受益。

不过,须注意的是,缩短卖方印花税征税期限和调低税率只适用于从今年3月11日起购买的房产,在这之前购买的房产仍沿用原有规定。

因此,这项措施只惠及有意在3月11日之后购置房产的买家,以便他们能够仔细衡量预算和持守房产的期限。虽然有关措施可能令投资者和购屋者对持守期限的看法略有改观,但它不会对推高房价产生太大作用。

另外,由于买家依然受额外买方印花税和总偿债率等降温措施限制,因此发展商和个别屋主将保持务实心态,把售价定在合理水平。

市区重建局数据显示,私宅销量在当局对卖方印花税作出调整前已开始回升,今年2月份共售出977个单位,是1月份的2.6倍,而3月份的销量料将继续上扬。

新条例出台后,投资者相信会较青睐新私宅项目,这是因为三年持守期与建造一个私宅项目的时间大致相同。

为吸引买家,发展商也把私宅的整体价格保持在让人负担得起的水平。基于楼市供应充足,这些投资者的选择自然也变多了。

发展商今年已推出多个新私宅项目,The Clement Canopy、Park Place Residences及豪佳苑(Grandeur Park Residences)都获得投资者的热烈反应。

为确保投资能取得良好回报,投资者在购置房产时应选择交通便利、附近有多种商业设施的发展项目。这类私宅项目的需求强劲,一般已有一批现有的租户群,而且在市场动荡期间较具抗跌性。

转售市场蕴含机遇

对于买房自住者来说,转售市场仍蕴含着不少机遇。例如,2月份一些大众私宅的售价已较数年前低了约20%。至于富裕人士,现在或许是进入豪宅市场的良机。去年豪宅的房价只下跌1.2%,相比之下整体楼市的跌幅则达3%。此外,近期也有不少买家捡到宝。
例如,乌节史格园(Orchard Scotts)一个过去售价850万元的豪宅以368万元卖出,也就是低于半价的价格出售,而涛源湾(Seascape)的一个单位以620万元卖出,卖家在2010年是以1280万元买下的。

尽管这次房地产措施调整幅度很小,对市场影响似乎不大,然而更重要的是政府所释放的信息。随着房地产市场趋稳,这有可能是政府准备对降温措施松绑的信号。

有些买家可能会推迟购屋计划,等待政府出台更多房地产调整措施。不过,如果政府推出更多调整措施,房价也会跟着上涨。因此,与其尝试捕捉进场时机,买家还不如根据自身需要,在价格合理时购置房产更为重要。


关键词:新加坡房地产,房地产
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